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LE MARCHE DE LA PART DIEU

a) Le contexte, l’évolution programmée du secteur :

Initialisé dès les années 1960, Le quartier de la Part Dieu est avec ses m² de bureaux le second quartier d’affaire de l’hexagone après la Défense. Caractérisé par sa gare (modulaire : TGV, Corail et TER) placée en son centre, celui-ci s’articule principalement sur deux grands axes à double sens : l’avenue Marius Vivier Merle et la rue de Villette. Par la suite, des axes tels que la rue Garibaldi accompagnent son dimensionnement. Le développement de la part Dieu a toujours été souhaité comme harmonieux par la collectivité et surtout contrôlé par cette dernière. Le lotissement progressif et désormais achevé, de l’avenue Vivier Merle en est la démonstration. Ce développement arrive désormais à une nouvelle étape. En effet, l’offre foncière se raréfiant, les possibilités de restructurations étant peu nombreuses, le Grand Lyon, cherche désormais à favoriser les projets verticaux et donc à densifier. La réalisation de la tour Oxygène (37.000 m² de bureaux), le projet de la tour INCITY (40.000 m²) en sont les expressions les plus concrètes. En outre, le Grand Lyon, va étendre dès 2010 le champ juridique du périmètre de La Part Dieu et ce notamment du côté de a rue Garibaldi, le maintien du rang de la Part Dieu comme 2ème quartier d’affaires de l’hexagone, passant nécessairement par un renouvellement de l’offre tertiaire surtout à une époque de fort changements conceptuels liés aux préoccupations environnementales.

b) Le développement de l’implantation tertiaire sur La Part Dieu

Si le développement initial du quartier d’affaires de La Part Dieu est intervenu à partir de la gare elle-même, sont développement a suivi deux axes :

  • Un axe Nord / Sud pour les deux voies que sont l’avenue Vivier Merle et la rue de Bonnel
  • Un axe Est Ouest pour la partie Garibadi.

A la suite des premières réalisations de la fin des années 1970 (locaux de FR3, tour du Crédit Lyonnais, et immeubles de l’agora de la gare) la progression a été constante dans les années 1980 avec le centre commercial, la tour suisse et les premiers immeubles de la rue de Bonnel et des rues perpendiculaires. SI les années 1990 ont dans leur début marqué un temps d’arrêt, d’importantes réalisations ont été livrées telles que le DANICA . A compter des années 2000, la rue de Villette a été achevée avec des immeubles très qualitatifs (Bonnel Part Dieu par exemple). Les derniers tènements propriétés de la SNCF ont été libérés courant 2006 et les dernières réalisations ont été lancée (siège de l’OPAC du Rhône, « Le Carat », « le Triangle ». Désormais, le foncier étant indisponible, il est devenu impératif pour le Grand Lyon d’étendre le périmètre de La Part Dieu. Une enquête préalable sera lancée sur ce point en janvier 2010 ( Cf carte projet d’extension).

c) La conjoncture au 4ème trimestre 2009 :

Ainsi que le démontrent les résultats cumulés du 3ème trimestre 2009, la baisse de la demande placée est actée. En effet, ce ne sont que 13.486 m² qui ont été placés depuis le début de l’année, soit 48 % de moins qu’en 2008. Deux éléments doivent tempérer ce chiffre. En premier lieu à cette époque les 17.000 m² de la SNCF dans la tour Oxygène avaient été comptabilisés. En second lieu, le Triangle et le Carat étaient en cours de commercialisation. Or, ils sont remplis désormais. La baisse de la demande est donc bien ici moins conjoncturelle que structurelle car ayant pour origine une offre neuve immédiate très restreinte.

Pour autant, le niveau de commercialisation des produits neufs est parfaitement satisfaisant et la baisse du stock constante. L’offre immédiate de plus de 5000 m² est inexistante dans le neuf (à l’exception d’Anthémis). A moyen terme, sur le plan des surfaces de plus de 15.000 m² seul l’immeuble « Le Lugdunum » qui est en passe d’être libéré par les services de la SNCF est le seul à représenter 20.000 m² d’un seul tenant. On peut également relever le projet de GECINA qui devrait s’élever à l’angle de l’avenue Vivier Merle et de l’avenue Félix Faure, au sein de la ZAC de la Buire. Ce développement ne devrait toutefois être livré au plus tôt au 3ème trimestre 2011. Enfin, citons les 4000 m² disponibles dans l’immeuble de l’OPAC face à la sortie Villette et l’immeuble Sogelym dont 4000 m² restent disponibles.

d) Les valeurs locatives et vénales :

Le niveau « prime » de la Part Dieu a connu un nouveau palier avec la tour Oxygène qui se commercialise sur la base d’un loyer facial de 300 € hors taxes hors charges par an. Cette encore exception mise à part, les valeurs locatives pour le neuf s’échelonnent entre 210 € le m² et 260 € le m² hors taxes hors charges par an. Néanmoins, la valeur moyenne au 3ème trimestre ressort à 278 € le m² hors taxes hors charges, par le simple impact des locations à 300 € le m² au sein d’Oxygène. Cette valeur ne devrait pas être dépassée avant longtemps puisque les deux projets latents que sont INCITY et LE LUGDUNUM devraient proposer des loyers entre 240 € et 270 € le m² hors taxes hors charges.

Pour la seconde main, les valeurs sont évidemment moins homogènes et si elles se situent à une moyenne de 163 € le m² hors taxes hors charges, l’échelonnement sera compris entre 145 € le m² pour des surfaces non rénovées (Le Britannia) à 200 € le m² hors taxes hors charges pour un immeuble du début des années 1990 (immeuble Mornay, avenue Vivier Merle). A tous égards, la seconde main n’est pas pour le moment surabondante, par le simple jeu de la carence de l’offre neuve disponible immédiate.

e) La demande au 4ème trimestre 2009 sur le secteur de La Part Dieu :

Le volume des recherches est actuellement très en retrait et la demande est principalement soutenue par les grands comptes issus de l’administration et des sociétés parapublics. Ces dernières longtemps implantés sur l’axe Garibaldi (à l’instar de la Cour Régionale des Comptes en négociation sur l’Anthémis) ou bien en Presqu’île cherchent à quitter des bâtiments souvent obsolètes qui présentent des problèmes environnementaux complexes (amiante, isolation) et ne correspondent plus à la norme handicapés. La qualité des immeubles et la stabilité des prix leur permet dès lors d’envisager des implantations sur le secteur affaires proprement dit. Pour les entreprises, les recherches ne commencent seulement qu’à reprendre et principalement dans un souci de réduction des coûts. Les demandes suivantes demeurent actuellement insatisfaites :

  •  Banque de France : 10.000 m²
  • Agence Régionale d’hospitalisation : 6000 m² à 8000 m².
  • Ministère du développement durable : 8500 m².
  • RSI : 10.000 m²