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1. Données générales du marché de l’immobilier de bureau dans le Grand Lyon au 2ème trimestre 2014

évolution de la demande placée (M2) et part du neuf

évolution de la demande placée (M2) et part du neuf

Ce premier schéma sur dix années, démontre s’il en est besoin, la bonne tenue globale du marché des bureaux dans l’agglomération. Comme on peut le constater, outre une économie qui permet encore des opérations pour les entreprises, l’importance de la part du neuf dans les transactions est la démonstration de la recherche de solutions respectant les normes et offrant une meilleure fonctionnalité.

 

Répartition de la demande placée par taille 2014

Répartition de la demande placée par taille 2014

Le second schéma propose quant à lui une décomposition significative du volume des transactions, qui éclaire la situation de l’agglomération. En effet, les transactions majoritaires sont inférieures à 500 m², preuve de la prééminence du tissu des PME.

La bonne tenue du volume total repose dès lors sur les opérations supérieures à 3 000 m² qui bien que peut nombreuses, permettent au Grand Lyon de demeurer le premier marché des régions françaises. Notons que ces opérations à quelques rares exceptions (regroupement de services de la SNCF dans la tour INCITY par exemple) ne sont que des demandes endogènes placées et non des demandes exogènes. La marge de progression est dès lors réelle pour l’agglomération lyonnaise.

offre de bureaux disponibles à moins de 6 mois (m2) 2014

offre de bureaux disponibles à moins de 6 mois (m2) 2014

Le troisième schéma peut, en revanche engendrer certaines inquiétudes au regard des besoins de progression du marché. En effet, ainsi que nous l’avons constaté la part du neuf est prépondérante dans la tenue du marché de bureaux, eu égard aux nouvelles attentes des locataires (ou utilisateurs). Si la baisse du stock de seconde main est en soi une bonne chose, la progression du stock de neuf est nécessaire au maintien d’une offre de qualité avec une sectorisation de premier ordre. Aussi, face à la raréfaction foncière, les opérations de restructuration devraient s’intensifier.

Ventilation de l'offre de bureaux disponibles à moins de 6 mois

Ventilation de l’offre de bureaux disponibles à moins de 6 mois

Ce quatrième et dernier schéma démontre la différence de confiance des opérateurs entre le centre de Lyon pour les opérations, neuves et les extérieurs. On assiste pour ces derniers à une hausse du stock de seconde main inexorable avec en parallèle une stagnation des opérations neuves. Cette situation devraient perdurer, à la fois en raison d’un parc de plus en plus vieillissant et d’opportunités de plus en plus réduites pour les opérations neuves. Pour les projets, intra-muros, la volonté du Grand Lyon, tant sur La Part Dieu que sur Confluence devrait permettre un maintien de l’offre neuve, vois une augmentation de celle-ci et ce dans le cadre de la rénovation amorcée du parc.

2. Le marché des bureaux à Villeurbanne

Le marché de Villeurbanne élargi fait ressortir un total de 56.300 m² placés pour 2013, soit une progression de près de 45 %. Cette forte augmentation est due pour une forte part, aux importantes opérations réalisées sur le carré de soie. Le nombre de transactions est dès lors plus important pour atteindre 45 au total (30 en 2012).

Sur le plan des valeurs locatives, les deux secteurs considérés (Tonkin / St Clair et Villeurbanne / Carré de Soie) proposent une moyenne au m² hors taxes hors charges par an comprise entre 127 € et 129 € pour la seconde main (avec 17 transactions), et une fourchette pour le neuf entre 170 € et 183 € le m² hors taxes hors charges par an. Notons que la part du neuf est de 41 700 m².

Le marché de la vente en volume est beaucoup plus faible avec seulement 6 037 m² placés. Avec une fourchette toutefois plus importante puisque comprise entre 1 949 € le m² et 2 524 € le m² (12 transactions au total). Le prix relativement élevé s’explique par la taille des surfaces commercialisées et une offre peu importante et de médiocre qualité, face à une demande soutenue de PME. Pour le neuf, le niveau est également faible à seulement à 1 524 m² pour une valeur moyenne de 1.881 € hors TVA et 5 transactions. Ici également c’est une carence de l’offre qui est à pointé et ce en dépit d’une demande également soutenue.

On notera que la mise en découpe de l’ancien immeuble ODIN rencontre un certain succès en dépit d’une conjoncture en réelle baisse depuis le début de l’année 2014.

Le marché de l’investissement a été également très actif avec 21,7 M€ investis dans la seconde main, pour un total de 5 transactions et 126, M€ dans le neuf pour deux transactions. Cette bonne performance démontre que Villeurbanne est parfaitement intégré par les investisseurs en tant que secteur reconnu et recherché. L’opération du carré de soie étant il est vrai prépondérante. Il s’agit du reste du deux secteur en volume après la Part Dieu. (205,5 M€).Les taux admis sont en revanche plus élevé avec une fourchette allant de 7,25 % à 9,5 % en fonction de la typologie de l’immeuble, de sa localisation et des conditions d’occupation.